분양권과 입주권 양도세 계산 시 헷갈리는 5가지 포인트
부동산 권리 양도 중 가장 혼란을 주는 항목이 바로 분양권과 입주권의 양도소득세입니다. 세법상 서로 다른 개념임에도 불구하고, 과세 방식이 유사하거나 보유 조건에 따라 과세 여부가 크게 달라져 실수하기 쉽고, 추후 가산세 또는 중과세로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 분양권과 입주권 양도세 계산 시 헷갈리는 핵심 포인트 5가지를 명확히 정리해드립니다.
1. 분양권은 ‘주택’으로 간주될까?
2021년 1월 1일부터 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
→ 조정대상지역 내 주택 보유 시, 분양권도 포함되어 다주택자로 간주되며,
이에 따라 양도세 중과세율(10~20%p)이 적용됩니다.
중요: 입주 전이라도 주택 수 계산 시 포함됨!
2. 입주권은 주택이 아니라 ‘권리’다?
입주권은 기존 주택의 재건축·재개발을 통해 신규 주택 입주 권리를 의미하는 자산입니다.
세법상 ‘부동산에 관한 권리’로 분류되며, 양도세 과세 대상입니다.
주의: 입주권을 보유하면서 다른 주택을 취득할 경우, 역시 다주택자 양도세 중과가 적용될 수 있습니다.
3. 보유기간에 따른 세율 차이
- 분양권
– 1년 미만 보유: 세율 70%
– 1~2년 미만: 60%
– 2년 이상: 기본세율 (6~45%)
– 조정지역: +10%p 중과 - 입주권
– 원주택 취득 시점부터 보유 기간 산정
– 1세대 1입주권 요건 충족 시 장기보유특별공제 적용 가능
4. 장기보유특별공제 적용 가능 여부
- 분양권: 실거주, 보유 요건과 상관없이 장기보유특별공제 불가
- 입주권: 보유 + 거주 조건 충족 시 최대 60%까지 장특공 적용 가능
따라서 세금 차이가 크고, 전략적으로 입주권 보유 후 매도하는 것이 유리한 경우가 많음
5. 양도 시점과 세율 결정 기준
- 분양권: 전매 계약서 기준 양도일 → 프리미엄 수익이 양도차익
- 입주권: 조합원 지위 매도일 기준 → 기존 주택 감정가 + 분담금 기준으로 계산
💡 실전 Tip:
입주권은 조합원 분담금이 확정되지 않은 상태에서 매도할 경우, 추정 금액 기준으로 양도차익 계산이 이뤄지므로 과세 리스크가 있음
요약 비교표
| 구분 | 분양권 | 입주권 |
|---|---|---|
| 세법상 분류 | 주택에 관한 권리 | 부동산에 관한 권리 |
| 보유기간 기준 | 청약 당첨일 | 기존 주택 취득일 |
| 중과 여부 | 조정지역이면 중과 (10~20%) | 다주택 포함 시 중과 |
| 장기보유공제 | 불가 | 보유+거주 시 가능 |
| 양도차익 기준 | 프리미엄 차액 | 감정가 + 분담금 기준 |
결론
분양권과 입주권은 외형적으로 비슷한 투자 상품이지만, 세법상 과세 기준은 전혀 다릅니다. 특히 양도소득세 계산 시 보유 기간, 장기보유공제 적용 여부, 다주택 여부 판단 방식
