입주권 장기보유특별공제 조건 정리
재개발이나 재건축 사업에서 조합원이 취득하게 되는 입주권은 부동산 투자 수단으로도 주목받고 있습니다. 그러나 입주권 양도 시 양도소득세 부담이 매우 크기 때문에 절세 전략이 반드시 필요합니다. 이때 활용할 수 있는 제도가 바로 장기보유특별공제입니다. 하지만 입주권은 일반 주택과 달리, 공제 적용 기준과 요건이 다르기 때문에 사전에 정확히 이해해야 합니다. 이번 글에서는 2025년 기준 입주권 장기보유특별공제 조건과 주의사항을 명확하게 정리해드립니다.
입주권이란?
입주권은 재개발·재건축 구역 내 조합원이 보유한 신규 아파트 입주에 대한 권리를 말하며, 세법상 부동산에 관한 권리로 분류됩니다.
입주권은 주택이 아닌 ‘권리’로 보기 때문에, 일반 주택과 다른 세금 규정이 적용됩니다.
장기보유특별공제란?
장기보유특별공제는 양도소득세를 계산할 때, 부동산 보유기간과 거주기간에 따라 일정 비율의 양도차익을 공제해주는 제도입니다.
2025년 기준 공제율 구조:
- 보유기간: 최대 20% (2% × 10년)
- 거주기간: 최대 40% (4% × 10년)
- 보유+거주 합산 최대 60%
입주권 장기보유특별공제 적용 조건
- 조합원 자격 취득 전 주택을 보유하고 있어야 함
- 기존 주택의 취득일을 기준으로 보유 기간 산정
- 입주권 취득 후 실거주 요건 충족 시, 거주 기간 공제 적용
- 1세대 1입주권 조건이어야 함 (다주택자는 적용 불가)
적용 가능 사례
예시 ①:
2012년 재개발 구역 내 주택 취득 → 2018년 조합 설립 → 2025년 입주권 매도
→ 보유기간: 13년 인정 → 장특공 보유공제 20% 가능
예시 ②:
2015년 기존 주택 취득 후 실거주 7년 → 2022년 입주권 전환
→ 보유공제 20%, 거주공제 28% → 총 48% 장특공 가능
장기보유공제가 불가능한 사례
- 입주권 취득 후 다른 주택 추가 취득 → 1세대 1입주권 요건 위배
- 기존 주택의 보유기간 2년 미만 → 장기보유 요건 미달
- 거주 요건 충족 불가 → 거주공제 0%
- 분양권과 혼동하여 공제 신청 → 분양권은 장특공 불가
보유기간 계산 시점 정리
- 입주권 보유기간 = 기존 주택 취득일 기준
- 단, 증여·상속 등의 경우에는 취득일 이월 여부에 따라 달라짐
- 조합원 지위 취득일이 기준이 아님!
신고 시 유의사항
- 장특공을 적용받기 위해선 반드시 보유 및 거주 기간 증빙서류 제출 필요
- 공제 신청 누락 시, 세금 수천만 원 추가 부담
- 국세청 양도소득세 자동 계산기에 입주권 메뉴 없음 → 세무사 상담 권장
결론
입주권은 주택으로 전환되기 전까지는 ‘권리’로 보기 때문에 세법상 적용 기준이 복잡합니다. 특히 장기보유특별공제를 받으려면 기존 주택의 보유일, 실거주 기간, 조합원 등록 시점 등을 정확히 증빙할 수 있어야 하며, 1세대 1입주권 조건도 필수입니다. 실수하면 수천만 원 세금이 날아갈 수 있기 때문에, 양도 전에 반드시 전문가의 검토를 거치는 것이 안전한 절세 전략입니다.
